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近年來(lái)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)特別是個(gè)人住房抵押貸款估價(jià)中存在“高估多貸”、偽造或篡改估價(jià)報(bào)告、以詢價(jià)單等非正式估價(jià)報(bào)告代替正式估價(jià)報(bào)告、不對(duì)抵押物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、惡性壓低評(píng)估費(fèi)造成估價(jià)質(zhì)量低劣等亂象，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，擾亂了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，損壞了估價(jià)行業(yè)社會(huì)形象。在此，提示廣大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人員，以及相關(guān)單位和個(gè)人特別注意以下幾點(diǎn)。

一、不得高估抵押價(jià)值

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為了促成房地產(chǎn)交易，部分金融機(jī)構(gòu)和信貸業(yè)務(wù)人員為了獲取貸款業(yè)務(wù)，迎合購(gòu)房人多貸款需求，要求或串通房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值、干預(yù)評(píng)估結(jié)果。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師為了爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)，不惜迎合其高估需求。這種行為變相降低了購(gòu)房人的首付款比例，規(guī)避了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，不僅給房地產(chǎn)信貸帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

高估抵押價(jià)值的行為一旦被發(fā)現(xiàn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師很可能因出具虛假評(píng)估報(bào)告而被處罰，給金融機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，還可能承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員、金融機(jī)構(gòu)和信貸業(yè)務(wù)人員也將因干預(yù)估價(jià)而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正，依法嚴(yán)格遵循謹(jǐn)慎原則開(kāi)展抵押估價(jià)業(yè)務(wù)，不得迎合相關(guān)主體提出的“高估多貸”不合理要求。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員，金融機(jī)構(gòu)和信貸業(yè)務(wù)人員也不得利用渠道或委托人優(yōu)勢(shì)，要求或脅迫估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師高估抵押價(jià)值，干預(yù)評(píng)估結(jié)果。

二、嚴(yán)防偽造估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、第三方平臺(tái)工作人員通過(guò)各種方式偽造估價(jià)報(bào)告騙取金融機(jī)構(gòu)貸款的情況時(shí)有發(fā)生，如私刻公章、仿造簽名假冒房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師名義出具估價(jià)報(bào)告；與估價(jià)機(jī)構(gòu)工作人員串通，盜用空白的已簽章（名）估價(jià)報(bào)告制作假的估價(jià)報(bào)告等，既嚴(yán)重侵害了估價(jià)機(jī)構(gòu)利益，也擾亂了房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)秩序。

為了避免遭受不必要的損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，杜絕本機(jī)構(gòu)人員主動(dòng)或參與偽造估價(jià)報(bào)告；完善公章管理與使用登記，避免被不法分子盜用；加強(qiáng)有關(guān)證件資料及已簽章（名）估價(jià)報(bào)告空白頁(yè)管理，防止流出本機(jī)構(gòu)。一旦發(fā)現(xiàn)私刻估價(jià)機(jī)構(gòu)公章、冒充估價(jià)師資格、盜用空白報(bào)告等違法違規(guī)行為的，應(yīng)追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

三、謹(jǐn)防篡改估價(jià)結(jié)果

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、第三方平臺(tái)工作人員等在傳遞房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，利用裝訂簡(jiǎn)單、蓋章不規(guī)范、結(jié)論頁(yè)與簽名蓋章頁(yè)分開(kāi)等估價(jià)報(bào)告印制缺陷，采用拆解報(bào)告、調(diào)換報(bào)告紙張等手段篡改估價(jià)報(bào)告結(jié)論，既給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了一定的名譽(yù)和利益損失，還可能導(dǎo)致較大信貸風(fēng)險(xiǎn)。

為了防止抵押估價(jià)報(bào)告結(jié)論被他人篡改，估價(jià)機(jī)構(gòu)要規(guī)范制作估價(jià)報(bào)告文本，做好估價(jià)報(bào)告防偽，向金融機(jī)構(gòu)等報(bào)告使用人提供估價(jià)報(bào)告真?zhèn)尾樵兺緩剑⑻嵝哑渥⒁庹鎮(zhèn)巫R(shí)別。篡改估價(jià)報(bào)告的行為觸犯了有關(guān)法律，要承擔(dān)相應(yīng)刑事責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、第三方平臺(tái)等要提升相關(guān)人員的法制意識(shí)，提醒其切勿鋌而走險(xiǎn)，因小失大。

四、慎用非正式估價(jià)報(bào)告

近年來(lái)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)迎合金融機(jī)構(gòu)要求，出具自動(dòng)評(píng)估或預(yù)評(píng)估結(jié)果、詢價(jià)單等非正式估價(jià)報(bào)告，且不明確說(shuō)明其使用限制，有的金融機(jī)構(gòu)以此代替正式估價(jià)報(bào)告，作為抵押貸款放貸的參考依據(jù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《資產(chǎn)評(píng)估法》等規(guī)定，國(guó)有商業(yè)銀行的抵押估價(jià)應(yīng)屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)依法委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估，并出具正式估價(jià)報(bào)告。

為了避免在信貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后受牽連，估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師要提示金融機(jī)構(gòu),抵押估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)依法正式委托，并根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等要求，出具完整抵押估價(jià)報(bào)告，加蓋機(jī)構(gòu)公章并由估價(jià)師親筆簽名。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告可以采用表格形式，但要涵蓋估價(jià)報(bào)告應(yīng)有要素，不得遺漏。尤其要注意，自動(dòng)評(píng)估可用于貸前初步了解抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、貸后抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與重估，以及快速檢驗(yàn)委托評(píng)估的評(píng)估價(jià)是否超出了正常合理區(qū)間，但是不得利用自動(dòng)評(píng)估代替正式估價(jià)報(bào)告作為放貸依據(jù)來(lái)誤導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)等貸款人。

五、必須對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地查勘

房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)踐中，曾發(fā)生過(guò)多起因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、第三方平臺(tái)、購(gòu)房人或金融機(jī)構(gòu)提供虛假產(chǎn)權(quán)證明、隱瞞房地產(chǎn)瑕疵信息以及提供的資料不全或不實(shí)等，而房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行實(shí)地查勘，或?qū)嵉夭榭辈灰?guī)范導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象關(guān)鍵信息錯(cuò)誤、與實(shí)際情況不符，甚至估價(jià)對(duì)象不真實(shí)存在，抵押價(jià)值嚴(yán)重高估、錯(cuò)估而被處罰甚至追究刑事責(zé)任的案件。

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，實(shí)地查勘是房地產(chǎn)估價(jià)必不可少的程序，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)安排至少一名房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘并留存相關(guān)影像資料。估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)要勤勉盡責(zé)并做好記錄，不得走過(guò)場(chǎng)、流于形式。估價(jià)機(jī)構(gòu)要堅(jiān)決杜絕僅依賴經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或第三方平臺(tái)、購(gòu)房人或金融機(jī)構(gòu)等提供的書面資料進(jìn)行估價(jià)而估價(jià)師不親自進(jìn)行實(shí)地查勘或雇人進(jìn)行實(shí)地查勘。

六、不得惡性壓價(jià)降低估價(jià)質(zhì)量

一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取抵押估價(jià)業(yè)務(wù)，不惜惡性壓低評(píng)估費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，抵押估價(jià)從過(guò)去的借款人委托并支付評(píng)估費(fèi)，改為金融機(jī)構(gòu)委托并支付評(píng)估費(fèi)后，也出現(xiàn)了某些金融機(jī)構(gòu)為了節(jié)省評(píng)估費(fèi)而過(guò)度壓低評(píng)估費(fèi)的情況。估價(jià)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期過(guò)低收取評(píng)估費(fèi)，必然會(huì)采取省略必要的估價(jià)流程等“偷工減料”的做法，勢(shì)必導(dǎo)致估價(jià)質(zhì)量大幅降低，估價(jià)報(bào)告粗制濫造。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師要高度重視抵押估價(jià)的重要作用，正視相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，勤勉謹(jǐn)慎估價(jià)，嚴(yán)把估價(jià)質(zhì)量關(guān)；堅(jiān)決抵制以惡性壓價(jià)等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，破壞行業(yè)生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，要提醒金融機(jī)構(gòu)，不能為了節(jié)省評(píng)估費(fèi)而低于成本付費(fèi)、免評(píng)估費(fèi)，否則必將帶來(lái)估價(jià)低質(zhì)量，造成金融信貸風(fēng)險(xiǎn)， *終會(huì)遭受更大損失。